신탁회사가 소유권자인 주택,아파트(부동산)을 매수해도 될까? 주의점

이사를 계획중이거나, 신규 주택, 아파트를 매수할 때 등기부 등본을 확인하면서 의아한 점 발생할 경우가 있습니다.

 

그런데 소유권자가 신탁 주식회사인 경우가 가끔 있는데요.

 

부동산 신탁

 

이는 개인이 경매로 낙찰 받은 후 소유권을 취득하고, 신탁회사에 담보신탁을 하는 경우가 대부분입니다.

 

그래서 현재 소유권자가 신탁회사로 나오게 되는 것이지요.

 

이런 경우에 매수를 어떻게 해야할까요? 어떤 점을 고려해야 할까요?

 

 

신탁회사 소유 부동산 취득

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1. 신탁회사의 소유권?

서두에서 언급한 상황을 상기시켜 보겠습니다.

 

왜 신탁회사에서 주택을 소유하는 경우가 있을까요?

 

이는 부동산이 신탁계약에 따라 신탁회사 명의로 등기되어 있는 경우를 말하는데, 보통 부동산 소유자가 부동산을 관리하거나 처분하기 위해 신탁회사에 소유권을 이전하는 방식이죠.

 

부동산 신탁

 

이렇게 하면 실질적인 소유자는 위탁자이지만, 법적으로는 신탁회사가 등기상 소유자입니다.

 

또한 일반 주택담보대출보다 담보신탁으로 진행할 경우 대출한도가 높아서 그렇게 진행하는 경우가 많기 때문입니다.

 

♣ 신탁회사란?

 

신탁회사는 신탁업을 영위하는 금융투자회사를 말합니다. 

 

신탁은 고객이 재산을 맡기고 이를 특정 목적에 맞게 관리를 하면서 수수료를 챙기는 금융 서비스입니다. 

 

이를 위해서는 해당물의 소유권 이전이 필요하며, 법적으로 대내외적으로 수탁자(신탁회사)에 귀속되어도 실질적으로는 위탁자 혹은 수익자에게 귀속됩니다. 

 

신탁회사는 고객의 재산을 맡아 관리하는 만큼 엄격한 의무 및 책임을 가집니다.

 

여기에서 재산은 채권, 현금, 주식, 부동산등이 있지요. 주로 증권사, 은행, 보험사가 신탁업을 겸영합니다. 

 

부동산 신탁회사

 

그외에 전업으로 신탁업을 하는 회사는 모두 부동산 신탁회사라 보면 됩니다. 일반적으로 신탁회사는 부동산 신탁회사를 말하지요.

 

국내 주요 신탁사로는 한국토지신탁, KB 부동산 신탁, 코람코자산신탁, 한국자산신탁, 신한자산신탁등이 있습니다.

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2. 신탁 매물의 매수가 가능?

부동산 거래의 경험이 많지 않다면 이런 경우 당황할 수 있는데요.

 

우선 답을 말하면 당연히 가능하다입니다.

 

그럼 또 하나의 질문이 가능해집니다. 

 

이 부동산 매물을 매수하고 싶은데 과연 누구와 계약해야 하는지입니다. 위탁인 신탁회사인지? 아니면 개인인지? 아니면 둘다 계약서에 기재해야 하는지 입니다. 

 

또한 계약금 및 잔금은 개인과 신탁회사 중 어디에 지불해야 되는지? 

 

부동산 신탁

 

아마 대부분의 부동산에서는 잔금 치룰 시 신탁회사가 개인에게 소유권을 이전하고, 개인이 나에게 이전하는 방법으로 진행된다고 할 겁니다. 

 

근저당이 있는 아파트와 똑같다고 말이지요.

 

결론적으로 매수는 가능하지만, 특이한 구조로 인해 일반 부동산 거래보다 법적 구조가 복잡하기 때문에 신중히 접근해야 하며, 변호사나 공인중개사와 같이 전문가의 도움을 받아 계약을 진행해야 하지요.

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3. 매수계약의 과정

이런 방식으로 설정되어있는 부동산은 근저당이 있는 매물과 비슷하다고 할 수 있으나 결정적인 차이점은 소유권 자체가 신탁회사로 넘어가 있다는 사실입니다.

 

매물의 소유자인 개인이 대출을 받으면서 차후 문제가 발생 시 신탁회사가 알아서 처분하기 때문에 절차도 단순하고 다른 권리문제가 발생하지 않기 때문입니다.

 

부동산 신탁

 

이런 매물의 거래는 당연히 법적으로 신탁회사가 등기부등본상의 소유권을 가지기 때문에, 원칙적으로는 신탁회사와 계약을 체결하게 되며, 원래의 주인은 입회하여 확인하는 과정으로 이루어집니다.

 

만약 원래 집주인과 계약을 직접체결한다면, 신탁회사의 동의와 확인이 반드시 필요합니다.

 

그리고 중요한 것이 매매대금으로는 대출금을 전액 갚아야하고, 갚고 나면 신탁을 해지하는 절차가 반드시 수반되어야 합니다.

 

그래서 매매대금 지급도 매우 중요한데요, 

계약금이나 잔금을 위탁자인 개인(주인)에게 직접 주시면 절대 안됩니다.

 

반드시 신탁회사에서 지정한 계좌로 입금해야합니다.

 

신탁해지

 

이래야 대금이 안전하게 관리되고 대출금 상환에도 문제가 되지 않습니다.

 

주인에게 직접 줬다가 이 돈이 대출금 상환에 쓰이지 않으면 거래 후 소유권 이전에 문제가 발생합니다. 

정상적으로 신탁회사 계좌에 입금하고 잔금을 치루면 신탁회사에서 소유권을 주인에게 돌려주는 "신탁해지" 절차가 진행됩니다. 

 

그 후 다시 매수자에게 소유권을 이전하는 절차를 진행하게 됩니다.

 

즉, 신탁회사 -> 집주인 -> 매수자로 소유권 이전이 2중으로 진행되는 것이지요.

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4. 유의 사항

이런 상황에서 매수자는 제일 먼저 확인해야 할 것이 있습니다.

 

바로 등기소에서 신탁원부 서류를 반드시 확인해야 합니다.

 

신탁원부

 

이 서류에는 이 매물이 어떤 조건으로 신탁되어 있는지 자세히 나와있습니다. 또한 대출금이 얼마로 되어 있는지 알 수 있지요.

 

만약 매매대금보다 대출금이 크다면 신탁해지가 불가능하기 때문에 매매가 원칙적으로 안됩니다. 

 

따라서 부동산이나 집주인의 말만 듣지 말고 궁금한 내용은 신탁원부에 나와있는 신탁회사에 여쭤보는 것이 필요합니다. 

 

또한 계약서 작성 시 특약사항을 넣는 것이 좋은데요.

 

예를 들어,

 

● 잔금 지급날에 반드시 신탁을 해지하고 소유권을 이전한다.

 

● 만약 신탁해지가 되지 않으면 계약금을 돌려받고 무효로 한다.

 

라는 식의 강제 조약을 넣는 것도 안전한 거래를 위한 방법이라 하겠습니다. 

 

위 내용을 정리하고 추가해보면 아래와 같은데요, 참고하시면서 매매하시기 바랍니다.

 

신탁계약시 주의사항

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